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　　最近幾年來，德國一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)。但是這種趨勢(shì)很快就會(huì)結(jié)束。專家分析，每個(gè)城市何時(shí)將迎來房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　在過去的一年里，新皇冠引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下滑并沒有影響到德國房地產(chǎn)市場(chǎng)：2020年，扣除通脹因素，德國房地產(chǎn)的購買價(jià)格比上一年平均上漲了9.6%。不過，公寓和房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的時(shí)代可能很快就會(huì)結(jié)束。至少這是德意志銀行(DB)市場(chǎng)研究人員的內(nèi)部預(yù)測(cè)。

　　在報(bào)告中，專家們談到了所謂的德國房?jī)r(jià)上漲周期的結(jié)束。德國可能在2024年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不過，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的具體時(shí)間因地而異。

　　德國房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景如何?為你解讀德國主要城市的房?jī)r(jià)

　　1.漢堡和不來梅，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮期即將結(jié)束

　　漢堡是當(dāng)今德國最昂貴的房地產(chǎn)城市之一，并且今年以來價(jià)格一直在急劇上漲。 去年的情況也是如此：根據(jù)最新數(shù)據(jù)，到2020年在漢堡購買公寓的人將比上一年平均支付9.7%的費(fèi)用。 每平方米單價(jià)上漲515歐元，至5,569歐元。

　　但是，如此大幅上漲的時(shí)期可能很快就會(huì)結(jié)束：北部城市處于趨勢(shì)反轉(zhuǎn)的邊緣。 分析說：“由于近年來人口增長(zhǎng)相對(duì)適度，并且實(shí)行了以供應(yīng)為導(dǎo)向的住房政策，漢堡的房?jī)r(jià)上漲周期可能比其他大都市地區(qū)更早結(jié)束。” 具體來說，將在2022年引發(fā)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

　　不來梅可能會(huì)在2023年看到房?jī)r(jià)上漲的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。其原因：供應(yīng)短缺最早將在2020年結(jié)束，而大都市本身的房?jī)r(jià)則相對(duì)較低。

　　2.慕尼黑：德國最昂貴地區(qū)的吸引力下降

　　慕尼黑仍然是德國住房?jī)r(jià)格最昂貴的地區(qū)：去年，公寓價(jià)格平均比上年增長(zhǎng)了6.1%，達(dá)到每平方米平均8,613歐元。 即使是高收入者，也常常無法負(fù)擔(dān)得起慕尼黑的住房費(fèi)用。

　　專家的模型計(jì)算表明，慕尼黑的價(jià)格繁榮周期也相對(duì)較早結(jié)束。 原因是：這座城市逐漸失去了對(duì)投資者的吸引力，進(jìn)一步的價(jià)格上漲可能會(huì)在2024年結(jié)束。

　　但是，專家的分析沒有考慮房地產(chǎn)的空置率，并且由于慕尼黑的空置率接近于零，因此房地產(chǎn)回升周期可能比分析所暗示的要長(zhǎng)。

　　3.斯圖加特：價(jià)格將持續(xù)上漲，直到2027年

　　就房地產(chǎn)價(jià)格而言，斯圖加特在德國大都市中排名第五。2020年，這里的平均購房成本為每平方米4844歐元，比前一年增長(zhǎng)了5.1% 。專家認(rèn)為，慕尼黑房地產(chǎn)周期的結(jié)束也可能影響到斯圖加特。特別是自從斯圖加特消除了基本的供應(yīng)短缺，目前的價(jià)格上漲周期可能在2027年結(jié)束。

　　4.柏林正在成為全球大都市，價(jià)格居高不下

　　在柏林，去年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)比2019年更加溫和，只猛增了6.7% ，比2019年的近10%有所增加。但目前柏林每平方米的平均價(jià)格已接近5000美元。而且專家預(yù)測(cè)，上升周期還沒有結(jié)束，轉(zhuǎn)折點(diǎn)最早要到20世紀(jì)20年代末才會(huì)到來。

　　原因：專家認(rèn)為柏林正在成為全球大都市的路上。那里的經(jīng)濟(jì)可能會(huì)持續(xù)數(shù)年甚至數(shù)十年的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，首都已經(jīng)從一個(gè)湯屋發(fā)展成為歐洲最大的城市之一。而且。"人口增長(zhǎng)和較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力共同刺激了對(duì)住房的需求， 雖然租金受到監(jiān)管因素的限制，但逆風(fēng)可能在短時(shí)間內(nèi)就會(huì)過去。"

　　這一發(fā)展也影響到了柏林周邊的勃蘭登堡，蘭德地區(qū)：去年與柏林接壤的8個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)都以兩位數(shù)的速度上漲，其中波茨坦-米特爾馬克地區(qū)的房?jī)r(jià)去年上漲了約25%。在上哈維爾區(qū)，一年漲了23%。

　　5.萊比錫受益于區(qū)域移民的涌入

　　與德國西部和南部的許多大都市相比，萊比錫房?jī)r(jià)還是很親民的：目前每平方米平均房?jī)r(jià)為2714歐元，較2019年增長(zhǎng)15.42%。而且，萊比錫房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)至少要持續(xù)到2027年。原因：在未來幾年內(nèi)，萊比錫將遷入大量周邊地區(qū)的移民。

　　據(jù)報(bào)道，德國中部約60%的地區(qū)，居民數(shù)量都在下降。而這些地區(qū)的很多居民就是被萊比錫所吸引的，因此，該地區(qū)對(duì)住房的區(qū)域需求可能會(huì)繼續(xù)上升，房?jī)r(jià)也有望繼續(xù)上漲。

　　6.法蘭克福：周邊地區(qū)房?jī)r(jià)將上漲到2027年

　　美因河畔法蘭克福的房?jī)r(jià)目前在德國主要城市中排名第二。平均而言，去年每平方米單價(jià)6050歐元，因此比2019年增加363歐元(+ 5.89%)。

　　但是，至少在2026年，上漲趨勢(shì)可能會(huì)暫時(shí)結(jié)束。而周邊地區(qū)的上漲周期卻還沒結(jié)束：經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)計(jì)要比市區(qū)晚一年。原因：與柏林周邊一樣，萊茵-美因地區(qū)也顯示出強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)，越來越多的人從大城市遷移到周邊地區(qū)，因此，法蘭克福周邊地區(qū)房?jī)r(jià)將至少上漲到2027年。

　　7.杜塞爾多夫和科隆，房市繁榮將持續(xù)到2027年

　　2020年，杜塞爾多夫和科隆平均每平方米單價(jià)分別為4528歐元和4261歐元。預(yù)計(jì)這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲周期可能也要過一段時(shí)間才會(huì)結(jié)束。專家預(yù)計(jì)到2027年迎來房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。但是這兩個(gè)城市的周邊萊茵-魯爾地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲周期似乎結(jié)束得更早，在2024年就會(huì)引來房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

　　即使房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來，也不要指望房?jī)r(jià)大跌

　　可以肯定的是：似乎專家的計(jì)算為潛在買家?guī)砹诵孪Ｍ５牵绻Ｍ磥淼聡績(jī)r(jià)大跌，那可能會(huì)失望。

　　因?yàn)楣拯c(diǎn)只是表面上房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲，這并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)直線下跌。此外，專家預(yù)計(jì)，盡管在未來十年德國的價(jià)格有所下降，但仍將有大約24% 的累積增長(zhǎng)。因此，對(duì)于那些有興趣買房子的人來說，最好早點(diǎn)入住。